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原标题:有关东源县科甲涌,关于南海区石牌街新庆村房

浏览次数:85 时间:2019-09-14

发文单位:广州市人民政府

发文单位:广州市人民政府

在房屋拆迁中,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权的调换。如果当事人选择了调换产权,就是选择取得拆迁安置房的指标。由其是在农村,在拆迁的安置房建设上,可能会给予村民面积或数量上的优惠。因此,拆迁房屋的安置标准在这种情况下也具有一定的市场价值。当这种指标的所有者去世时,房屋拆迁安置标准可以继承吗?

拆迁安置房的买卖问题,一直是司法实践中很常见的一个问题。那么,拆迁安置房可以买卖吗?买卖时有什么要求?法律对此事如何规定的?本文整理了相关的法律内容,为您提供关于买卖拆迁安置的房屋,如何处理的参考。

文  号:穗府[1997]80号

文  号:穗府[1998]

图片 1

一、拆迁安置房是否能买卖

发布日期:1997-8-31

发布日期:1998-9-8

北京房产纠纷律师

拆迁安置房一般需五年才能进行上市交易。

执行日期:1997-8-31

执行日期:1998-9-8

下面是真实发生的案例。

房屋能不能上市交易,简单的可以根据土地性质判断,集体土地,是归集体所有,乡镇多半是这样的土地性质。

生效日期:1900-1-1

生效日期:1900-1-1

杨某与赵某是夫妻关系,二人育有3名子女。1990年,杨某与赵某在自己的土地上建造了一套房屋面积为140平米,并取得了产权证。2004年,杨某去世。2010年,杨某与赵某购买的商品房因城市基础设施建设而被拆迁,赵某获得安置补偿费10万元,安置住房指标2套。2011年,赵某根据政府补偿的指标自建房屋2套,一套90平米、一套122平米。2015年,三名子女中的两名子女将赵某告上法庭,要求分割作为安置住房指标的两套房屋。原告认为房屋拆迁安置指标的两套房屋中有一部分的份额和拆迁安置款是父亲杨某的遗产,理应得到分割。被告赵某认为二原告成年后单独生活,未尽赡养义务,且自己现在年事已大又丧失了劳动能力,没有固定的生活来源,杨某的那部分遗产应全归自己所有,子女均无权继承。且拆迁安置款已过诉讼时效,原告不能取得该项金额。

如果是国有土地,即可办理到房产证,就可以上市交易,有些是永远拿不到房产证的,比如集体土地,除非他进行地性质变更。有些是拿到了短时间内不能交易的,比如一些拆迁安置房。

  为加快珠江新城的开发建设,根据国家的有关法律、法规,结合天河区科甲涌、渔民新村的历史和现状,现将天河区科甲涌、渔民新村房屋拆迁、补偿、安置的有关事项通告如下:

  为加快珠江新城的开发建设,根据国家和省、市有关法律、法规的规定,结合天河区石牌街新庆村的实际,现就新庆村房屋拆迁补偿安置的有关事项通告如下:

法院经过再审判决房屋遗产总价值230万元,作为遗产进行分割的价值为115万元的房屋。三名子女各继承23万元的份额,赵某继承46万元的份额。由赵某折价69万元给三名子女,房屋归赵某所有。

国家在这方面都是有相关规定的。

  一、因珠江新城建设规划的需要,对科甲涌、渔民新村予以整村搬迁,异地重建,对被拆迁人进行补偿、安置。

  一、对新庆村房屋实行整村搬迁、异地复建。按珠江新城总体规划要求,在珠江新城规划N5区兴建住宅小区,统一安排新庆村搬迁。房屋拆迁补偿安置采用产权调换、作价补偿或产权调换和作价补偿相结合的方法。

在本案中,被继承人杨某的房屋是有正规房产证的产权,在拆迁后获得补偿的房屋安置指标,在分割时要先分出夫妻共同财产的份额,剩余的为杨某的个人遗产。赵某获得的2个建房指标是国家给予被拆迁人的建房许可,具有一定的财产价值,可以作为遗产进行分割。2010年,遗产房屋被拆迁,被告领取了拆迁安置费,2年的诉讼时效开始计算,原告要求已过诉讼时效,不予支持。鉴于遗产实物已经不存在,且根据实际生活情况判断,将房屋判由最大份额占有者赵某所有,折价分给三名子女(追加了未起诉子女为第三人)。

房产一般有两证,房产证和土地证,房产证简单的说就是表示这房子归你所有,如果建筑物没了,你想再在原土地上兴建,必须经相关部门批准。

  二、对科甲涌、渔民新村的房屋确认,以1987年1月1日广州市土地利用现状图及1992年10月8日珠江新城开发前航空摄影图核准的建筑物为依据。

  二、新庆村房屋所有权人应向天河区新庆村拆迁办公室报送房屋权属资料;天河区新庆村拆迁办公室统一受理后,报市国土局房管局进行产权确认。具体办理时间由天河区新庆村拆迁办公室另行通知。

因此,房屋拆迁安置标准可以继承。

土地证表示此土地归你所有,无论建筑物是否存在,别人是无权在你的地盘建东西的,这就是侵犯你的权益。

  (一)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之前所建的房屋,被拆迁人是具有本市农村户口或本市城市户口,而且户籍在该村的居民,经本人申请,由市房地产主管部门确认产权后,按原房屋建筑面积补偿、安置。

  三、新庆衬房屋权属的确认,以1987年1月1日广州市土地利用现状图及1992年10月8日的珠江新城开发的航空摄影图核准的建筑物为依据。

以上是北京德亮律师事务所对房屋登记的申请进行的分析,北京德亮律师事务所专业从事房地产纠纷业务近十年,希望能为您在房屋登记方面提供参考。

二、拆迁拿安置房注意事项

  (二)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》实施之后,至1992年10月8日广州市土地主管部门发布《关于预征广州大道东侧土地的通告》(穗国房〔1992〕征通字第527号)期间,未经批准新建、扩建、改建的房屋,在补偿、安置上应从严掌握,但被拆迁人是具有本市农村户口或本市城市户口,而且户籍在该村的居民,可给予适当照顾。

  (一)1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》颁布前的在原宅基地上所建的房屋,按确认的产权面积补偿安置。

安置房是否能取得房产证不能一概而论,这需要看其拥有的产权是否是全产权,以及拆迁协议上的相关规定。首先,弄清安置房的性质对于房产证办理是至关重要的,调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备产权证,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的。安置房的所有权一般归属当地或区域房管部门所有。房产证是需要通过房管部门来办理的,需要按照现行的房屋平均售价的一定比例缴纳费用,然后办理产权证。

  1.对具有本市农村户口而且户籍在该村的居民,人均住房建筑面积在30平方米以下(含30平方米)的房屋,经本人申请,由市房地产主管部门确认产权后,按原建筑面积补偿、安置。人均住房建筑面积超过30平方米的,对超过部分的面积不予补偿、安置。

  (二)1987年1月1日起至1992年10月8日《关于预征广州大道东侧土地的通告》(穗国房[1992]征通字第527号)发布前,经合法批准的所建房屋,在确认产权后,按确认的产权面积补偿安置。

安置房如果进行了产权登记并取得房屋所有权证,是可以上市交易的,房屋权属证书(房产证)是权利人依法拥有房屋合法权利并对房屋行占有、使用受益和处分的唯一合法凭证。依法登记的房屋权利受国家法律的保护。其它任何房产证不具有同等法律效力。不管是什么性质的房屋只有在取得房产证后才可以进行二次交易,没有取得房产证是禁止上市交易的。

  2.对具有本市城市户口而且户籍在该村的居民,人均住房建筑面积在20平方米以下(含20平方米)的房屋,经本人申请,由市房地产主管部门确认产权后,按原建筑面积补偿、安置。人均住房建筑面积超过20平方米的,对超过部分的面积不予补偿、安置。

  (三)1992年10月8日以后新建的房屋及改建、扩建房屋的增加部分,一律作违章建筑管理,不予补偿。

三、买安置房注意事项

  (三)1992年10月8日广州市土地主管部门发布《关于预征广州大道东侧土地的通知》(穗国房〔1992〕征通字第527号)以后所建的房屋不予补偿、安置。

  四、被拆迁人不申请房屋产权确认或不能提供房屋产权来源资料的,其房屋按无主房处理,并由市房地产主管部门依法代管。

对于无证的拆迁安置房,在购买时要分清情况: 1、调查清楚拆迁前的产权性质,如果拆迁前具备产权证,只是拆迁后开发商没有及时办理,如果有拆迁协议书,虽然麻烦,但日后还是可以办理产权证的; 2、一定要办理公证手续,以免日收出现纠纷。 3、有的开发企业为了增加收入,在拆迁安置房交易后可以提供更名(过户)服务,适当收一些费用是一种比较好的解决办法。所以说,弄清这套拆迁安置房的性质对于您的购买至关重要。您可以考虑对拆迁协议进行更名,更名时,要进行公证。

  (四)对科甲涌、渔民新村内村办企业的工业用房、办公用房,应结合城市规划广州市宏图工业园内补偿、安置。

  五、拆迁人与被拆迁人对补偿安置达不成协议的,由房屋拆迁主管部门依照国家及省、市有关拆迁法规,并参照《广州城市房屋拆迁管理条例》进行裁决。无正当理由仍不按期搬迁的,依法强制执行。强制拆迁的费用由被拆迁人承担。

如果此套拆迁安置房在拆迁时就手续不全,实际中拆迁协议也是不能办理过户的,房产证通常会按照拆迁协议等相关资料办理,房产证办理下来之后产权仍属于原房主,则不利于您维护权益。您可以向出售单位确定相关事宜,或者仔细查看您所签订的购房协议,

  (五)对具有该村户籍的水上居民、孤寡老人,按照国家的有关政策规定,在安置上予以适当照顾。

  六、对伪造、篡改、骗取批准用地、报建资料的单位或个人所建的房屋,按违法占地、违章建筑处理,不作任何补偿安置。

四、拆迁安置房买卖费用

  三、拆迁人与被拆迁人对补偿、安置达不成协议的,由市房屋拆迁部门进行裁决,逾期无正当理由拒不搬迁的,依法强制拆迁。强制拆迁的费用由被拆迁人承担。

  七、有下列行为之一的,由公安机关依照治安管理处罚规定进行处罚;涉嫌犯罪的,由司法机关依法追究其刑事责任:

买方卖方

  四、有下列行为之一的,由有关部门依法处理。应当给予治安管理处罚的,由公安部门依法处罚;触犯刑律的,由司法机关依法追究其刑事责任。

  (一)阻挠、干扰国家工作人员依法执行公务或围攻、殴打国家工作人员的;

契税:总价*1.5%

  (一)阻挠、干扰房屋拆迁工作人员依法执行公务或围攻、辱骂、殴打房屋拆迁工作人员的;

  (二)妨碍征地收回土地、妨碍房屋拆迁工作或工程施工正常进行的;

印花税:总价*0.05% 总价*0.05%

  (二)妨碍征用收回土地或拆迁工作的;

  (三)造谣惑众、煽动闹事的;

交易手续费:3*平方数 3*平方数

  (三)造谣惑众,煽动闹事的;

  (四)结伙斗殴,寻衅滋事的;

拆迁安置方:总价*4%

  (四)结伙斗殴,寻衅滋事的;

  (五)偷窃、破坏、抢夺公物的。

土地出让金(公房):总价*1%

  (五)偷窃、破坏、抢夺公私财物的。

  八、本通告自颁布之日起执行。

土地登记费50元每件

  五、房屋拆迁工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的,由其所在单位或上级主管机关给予行政处分;触犯刑律的,由司法机关依法追究刑事责任。

印花版税5/件

  六、本通告自颁布之日起施行。

房屋登记费80元/件

工本费10/件

通告费(境外人士)200/件

(通过中介)

中介费:成交价*1% 成交价*1.5%

过户代办费:200元 200元

按揭代办:400 水电过户200

评估费:评估价*0.44%

他项权证190

营业税。5年内出售5.55%

个人所得税总价*1.5%

高档住宅:总价*3%

高档住宅增值部分5年后出售也要交5.55%的税

10日,市区郑先生顺利地将一套已经定位、但还没有交付使用的安置房,出售给了下一家,并在市房屋交易产权登记管理中心办理了相关手续。据市房屋交易产权登记管理中心透露,今后,已经定位的安置房都可逐步办理交易和抵押手续,且可享受营业税和土地证办理等方面的优惠。

两种方式可供选择

据市房屋交易产权登记管理中心副主任汪福忠介绍,目前市区还有较多拆迁户正在陆续安置定位,但由于各种原因,这些房屋确权发证不能及时到位,使拆迁户在资金筹集,转购商品房、二手房以及房屋抵押贷款等方面存在较大困难。有关部门为了切实解决他们的实际困难,配合市委“五个一”工程建设任务的落实,启动试行拆迁安置房上市流通,先允许已安置到位的安置房上市交易、抵押。

汪福忠称,此次推出的措施与原来通过委托公证、扣款的安置房交易模式有很大的不同。此前有过安置房买卖的市民都知道未取得产权证安置房买卖最大的风险,就是安置房交易手续不能一次性完成,而这也常给日后纠纷埋下伏笔。

此次,其将主要采用总价结算和单价结算两种方式。总价结算也就是一次性买断,就是安置房在办理过户手续后,其全部房款将一次性结清,而不管以后交付的房产面积是增加还是减少,其所有权益都将归买家所有;而单价结算方式,就是根据产权证最终的面积来结算。这种方法与我们日常的安置房买卖有一定的类似,就是在办理房产过户手续后,买家先付大部分房款给卖家,同时买家还得将余留房款交市房屋交易产权登记管理中心下属担保公司保管,等产权证最终面积确定后,再进行最终结算。

交易细节要看清楚

与普通商品房相比,此次安置房上市新措施的优惠政策,还体现在相关的税费政策上。据市房屋交易产权登记管理中心有关人士透露,在营业税方面,根据“国八条”的规定,在办理契证或产权证两年内的房产,如上市交易都得缴纳营业税。而如今144平方米以下的安置房上市交易,其两年时间可以追认到老房子取得的时间来结算;同样144平方米以上的安置房,其营业税缴纳的标准,是根据现行成交价与发票价以及拆迁原房屋面积的计划价差价来计算。

同样,据市地产交易所副主任郑念章介绍,拆迁户办理安置房土地证也有优惠体现:在2005年12月31日前已安置并已办理安置房土地(划拨)使用权证,无论房屋有无转让,只要住户提出申请,都可按老的土地基准价办理土地出让手续;而至今尚未安置的拆迁户,现在无论房屋有无转让,国土资源部门都将按老政策为其办理土地出让手续。但如果拆迁户申请办理划拨土地手续的,国土资源部门也将为其办理划拨手续,但申请人今后房屋需转让时,则要按新的土地基准价补交土地出让金;最后,安置房如有部分建筑面积按市场价或市场优惠价增购的,其土地使用权一律按出让性质办理。

相对于以上,安置房在办理交易时,卖方要提供身份证、拆迁安置协议书、定位单和收款收据(结算单)等材料。目前,拆迁户在出售安置房时,还需办理委托公证手续,而抵押手续可不要办理公证手续。

新措施可规避风险

有关人士表示,此次政策推出后,可最大限度上规避买卖双方的交易风险。

据汪福忠介绍,由于安置房是政府作为市民房产被拆迁后的补偿形式,所以其和一般的商品房有很多的不同点,同时也会受更多的政策所约束。这样一来,买卖此类房产,其纠纷就不可避免地多于一般的买卖行为,而这已在前几年的市区楼市中得到体现。同时,由于安置房买卖大多是权属并不是很明确的,在不能一次性将一切手续办理完毕的情况下,其后续手续通常还要出售方配合办理,这就为以后的纠纷产生留下隐患。原来如“房价上涨后,出售方违反合同约定,拒不办理委托公证,也不协助购买人办理房屋产权过户手续,致使申请人无法取得该房的产权证,要另外加钱才肯配合办理;而与此同时,此前由于扣款押在买方,结算后有多余的房款,买方也经常出现推诿的现象,致使卖方拿不到应得的房款”等现象,双方纠纷的焦点,主要集中在办理委托公证、办理房屋产权过户手续等房产交易程序上。而此次新措施出台后,买卖双方的交易程序可得到保证,其风险可最大限度地避免。

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